Ombyggnadsavtal
Ett ombyggnads avtal har blivit vanligare på senare år. Anledningen är många föreningar råkar ut för skador långt efter ombyggnaden är klar. Tiden under en ombyggnad kan även vara påfrestande för berörda.
Varför behövs ombyggnads avtal
Föreningen äger fastigheten och ansvarar för fastigheten. Medlemen äger en andel i en ekonomisk förening och har rätt till ändringar utifrån stadgarna och bostadsrättslagen. Men om det blir fel får föreningen ofta ansvaret då man är fastighetsägare. Ett fel kan visa sig flertal år senare eller i närtid. Det är vanligt att fel orsakar oangelägeter och kostnader för grannar både i närtid samt flera år senare. Nedan är ett axplock över sådant där vi fått hantera åt föreningar.
Vattenskador som drabbar övriga i huset.
En ombyggnad gjord av en tidiger medlem visade sig vara felaktigt utförd med både tätskikt, vatten och avlopp. Inga tillstånd fanns och ombyggnaden orsakade skador i lägenheten under. Muntliga överenskommelser mellan tidigare boende och styrelsemedlem som flyttat skapade stort problem. Två hemförsäkringsbolag och fastighetsförsäkringsbolaget reglerade en mindre del av kostnaden.
Golvvärme och felaktigt ombyggt badrum
En felaktig koppling i en otilåten golvvärme installation orsakde först att tak och väggar fick saneras i lägenheten under. Den otillåtna golvvärmen orsakde en tvist och byttes ut. 6 månader efter återställandet var klart går en vattenledning sönder i samma lägenhet och orsakde skador i 4 lägenheter under. Detta orsakde bråk mellan medlemmar då alla fick självrisker och oplanderade byggarbeten under 10 veckor. Entreprenören som utfört arbetet saknade behörighet för våtutrymme. Hela entreprenaden utfördes med svarta pengar.
Vanligt fel med ventilationen
Både i kök och badrum glöms ofta ventilationen bort. När föreningen senare gör OVK besikning kan en till synes perfekt ombyggnad inte klara kravet för ventilation. En anmärkning kan resultera i underkänd OVK och behöva åtgärder och ombesikning. Ibland har lägenheten bytt ägare både en och två gånger.
Ljud som orsakar problem
Då en ombyggnad är klar och lägenheten används fullt ut. Kan ljud som inte funnits tidigare orsaka problem hos grannar. Ett kök eller badrum ovanför ett sovrum kan orsaka stora störningar. Tekniken för att bygga bort ljud finns. Orsaken till att detta inträffar är ofta okunskap och ibland kostnader. I våra ombyggnadsavtal lyfter vi upp frågan med både föreningen och den som bygger om. En ljudmätning är oftast ett krav i ett startbesked på en bygganmälan.
Ett kontor
En estetiskt rätt utförd ombyggnad fick problem vid så föreningen tog in en brandkonsult för att gå igenom fastighets brandskydd. Föreningen blev tvungen att söka bygglov för ny nödutgång. Även brandlarmet fick göras om.
En resturang
Resturangen byggdes om med tillstånd från styrelsen en sommar. Boende var bortresta under bygget. Väl hemma så var ljudnivån på en extrem nivå vilket påtalades. Ventilationen fungerade dessutom dåligt. Delar av styrelsen flyttade och resturangen fick ny ägare. Vid Ovk besikning så framkom det att ventilationsagregatet var för litet och en tidigare ljudisolerade vägg var borttagen. För att åtgärda ljud och ventilation så måste köket byggas om. En anmälan gjordes till kommunen gällande ventilation och ljudet kommunen stängde resturangen. Det konstaterades då även att utrymmningsväg var ingenbyggd. Twisten hamnade i domstol men parterna förlikades.
Garantier
En stor vattenskada orsakat av bristfälligt utförda arbeten gör att oskylldiga grannar tvingas till oönskade byggarbeten under lång tid. Både föreningar och boende får kostnader i form av avskrivningar och självrisker. Garantier följer alltid med köparen så säljs en lägenhet så flyttar även garantier.
Hissen och sophantering
Tungt byggmaterial sliter på hissen och orsakar stopp ibland. Byggavfall som släpas i trapphus orsakar onormal nedsmutsning. Byggavfallet kan även bli stående vid entrén till huset under lång tid.
Ljud och arbetstider
Störande ljud är något som alltid förekommer. Arbete på kvällar och helger kan orsaka problem. Om ljud och arbetstider begränsas är mycket vunnet. En medlem kan tex planera sitt liv efter kända förutsättning.
Styrelsens roll
Att begränsa en medlems rätt till ombyggnad kan orsaka konflikter mellan grannar och även styrelsemedlemmar. Även om Styrelsen har regler för ombyggnader så ska de följas och vara aktuella. Vi möter ofta både styrelser och medlemmar i ombyggnads ärenden där åsikterna går isär om vad man har rätt att kräva som styrelse samt vad medlemmen har rätt att göra. Lite kortfattat så är det svårt att neka en ombyggnad men man kan kravställa den som bygger om och på så sätt säkerställa resultat.
Vår roll
Vi har god kundskap om gällande lagstiftning och branchregler som gäller vid ombyggnader. Vi kan anpassa ett ombyggnadsavtal utifrån det som ska byggas om. Vi hjälper styrelsen att kravställa medlemmen som i sin tur kravställer entreprenören som ska upphandlas. Sedan rekomenderar vi att styrelsen även anlitar oss för oberonde kontroller för att säkerställa kvalitén på det som utförs.
Hur går vi vidare
En ombyggnad kräver alltid styrelsens tillåtelse då det är föreningen som äger huset inte medlemmen. Att förtydliga kravet på ombyggnadsavtal kan man göra i stadgarna men samtidigt finns det inget krav på det. Bra är att informera mäklare vid försäljningar att styrelsen vill ha ett ombyggnadsavtal. Vanligt är att styrelsen får frågor om vad som är tillåtet vår rekomendation är att be om handlingar om vad som ska byggas om och hur det ska göras.
